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OPR:
¿Qué son las operaciones previas a la recepción?

Las operaciones previas a la recepción (OPR) son una fase de la obra. La empresa que supervisa las obras, el propietario o el director del proyecto finalizarán las obras. La OPR también marca el inicio de las garantías legales que asegurarán al comprador que el proyecto se ha completado correctamente. En este artículo, los equipos de Beyond InSite le cuentan todo lo que necesita saber sobre las OPR.

La importancia de las OPR

Las OPR permitirán finalizar todas las fases del proyecto. Desde el inicio de la fase de diseño, el cliente y el arquitecto diseñarán juntos un edificio o una estructura. Después, durante la fase de construcción, intervendrán otras empresas: contratistas generales, subcontratistas, gestión de proyectos, etc. Desde la fase de diseño hasta la OPR, pueden surgir muchos defectos. Por ejemplo

  • Una fontanería que no funciona,
  • Una ventana que cierra mal o es del tamaño incorrecto,
  • Unas pinturas descascarilladas.

El objetivo de la OPR es identificar los trabajos realizados, los defectos e imperfecciones detectados, las prestaciones no realizadas, el plegado de las instalaciones de obra, etc. Esta etapa termina con la firma de un acta de recepción.

OPR chantier

¿En qué orden tienen lugar las ORP?

Las ORP son una etapa definida por el CCAG francés (Cuaderno de Cláusulas Administrativas Generales). En otras palabras, está definida en el contrato que la empresa firma con el propietario del proyecto.

Solicitud de recepción

Es el contratista general quien debe iniciar la solicitud de aceptación. La empresa debe notificar al cliente que la obra ha finalizado. Para ello, es necesario preparar cierta cantidad de información que permitirá que las OPR se desarrollen sin problemas:

  • Un calendario de recepción,
  • La lista de zonas que deben inspeccionarse (planta baja, primer piso, taller, etc.),
  • La lista de personas que deben asistir a la reunión.

La reunión

El día de la reunión, el cliente se reúne con la empresa de obras directamente en el proyecto. El contratista entrega todos los documentos ( ver más abajo) necesarios para iniciar la visita a la obra. El titular del proyecto debe comprobar que todos los documentos entregados el día de la visita están en regla.

Visita in situ y reservas OPR

El día de la visita, el cliente debe comprobar que el edificio ha sido debidamente terminado por la empresa de obras. Para ello, debe señalar todos los defectos, teniendo cuidado de seguir el calendario propuesto por la empresa. Este es el famoso momento en el que se hacen las reservas.

Para ello, la empresa puede ofrecer un software de gestión de OPR. Este software adopta la forma de una aplicación para tabletas. Cada reserva se muestra en un plano o modelo 3D. Existen varios tipos de soluciones digitales, como Beyond InSite y su módulo MyCheck para levantar las reservas. Este módulo permite integrar y diferenciar todas las fases de un proyecto, desde el inicio de las obras, pasando por las fases OPR y OPL, hasta la entrega.

Documentos que deben presentarse al cliente

El día de la visita a la obra OPR, el contratista de las obras principales debe entregar al cliente una serie de documentos administrativos. Estos documentos están estipulados en el contrato firmado antes del inicio de las obras.

  • El expediente as-built,
  • El plan de recolocación,
  • Las instrucciones de funcionamiento,
  • El Informe de Inspección Técnica Final, descrito al final de este artículo.

Acta de recepción de un contrato privado

El acta de recepción de un edificio en un contrato privado es un documento oficial que se redacta al final de las obras de construcción de un edificio. Es el acta de recepción de la obra por parte del cliente y de la empresa constructora.

Existen dos tipos de actas de recepción:

  • Si el cliente aprueba el trabajo realizado, se acepta sin reservas. Esto significa que todas las partes implicadas han comprobado que el trabajo se ha realizado de acuerdo con las especificaciones y que no hay defectos ni problemas importantes. Una vez aceptada la recepción, la empresa de obras queda liberada de sus obligaciones con el cliente y el proyecto se considera finalizado y aceptado. En el contexto de un proyecto de gran envergadura, esta situación es muy poco frecuente.
  • Si el cliente encuentra algún defecto, tiene derecho a expresar reservas sobre el informe oficial, o incluso a rechazar la aceptación de la obra. En ambos casos, se suele exigir al contratista que subsane los defectos en un plazo preestablecido.

El acta de recepción sirve como prueba en caso de litigio entre el cliente y el contratista.
Si posteriormente se detectan defectos, una garantía de dos años permite al comprador hacer valer su derecho a la rectificación.

El acta de recepción de los contratos públicos de obras

El procedimiento de recepción de los contratos públicos está un poco más codificado. En primer lugar, hay que utilizar el documento EXE 4 francés que sirve para formalizar el acta de las operaciones previas a la decisión de aceptación de las obras. Según el artículo 41.2 del CCAG francés relativo a los contratos públicos de obras, las etapas previas a la decisión de recepción incluyen:

  • Inspección de las obras terminadas,
  • Las pruebas previstas en el contrato,
  • La constatación de cualquier incumplimiento de las prestaciones previstas en el contrato,
  • La comprobación de que las condiciones de instalación del material se ajustan a las especificaciones de garantía del proveedor,
  • La constatación de posibles imperfecciones o defectos,
  • Comprobación de que se han retirado las instalaciones de la obra y de que la obra y el terreno se han restaurado a su estado original,
  • Observaciones relativas a la finalización de los trabajos.

Al margen del informe deben especificarse otros datos:

  • Las pruebas previstas en el contrato público que no se hayan realizado o, aunque se hayan realizado, las que no hayan sido concluyentes.
  • Las obras y servicios previstos en el contrato público que no se hayan realizado.
  • Las obras previstas en el contrato público que no se ajusten al pliego de condiciones del contrato.

Nuestra solución de gestión de OPR

Beyond InSite es un software de seguimiento de obras y gestión de OPR desarrollado por los equipos de Sixense Digital del Grupo Soletanche Freyssinet. Sixense Digital está especializado en el diseño y desarrollo de soluciones digitales para los sectores de la construcción y las infraestructuras.

Ofrecemos una serie de funcionalidades para reducir el número de reservas al final de la obra:

  • Colocación de reservas en un plano o en un modelo 3D en una campaña específica antes del final de la obra,
  • Creación de listas de defectos georreferenciadas en planos o modelos 3D,
  • Generación y compartición instantánea de informes con subcontratistas y empresas de obras responsables de uno o varios lotes, para eliminar reservas antes del final de la obra,
  • Crear controles o listas de comprobación para verificar la calidad de las obras,
  • Todas las herramientas necesarias para crear las listas de reservas necesarias para la OPR.

Los distintos tipos de OPR de un proyecto

OPR para todo el proyecto

Cuando se termina un proyecto de construcción, a menudo se acostumbra a hacer la entrega de todo el proyecto. Las entregas a los compradores no pueden hacerse en medio del ruido de las obras y las idas y venidas de los contratistas. Por este motivo, el propietario del proyecto preferirá completar el proyecto en su totalidad para garantizar la satisfacción del cliente.

OPR sobre un edificio o una zona del proyecto

A veces un proyecto se compone de varias zonas o varios edificios. Si uno de ellos está terminado y pueden acceder a él los futuros ocupantes, puede entregarse antes de entregar todo el proyecto. Este suele ser el caso de la construcción de viviendas unifamiliares.

Los principales retos de las operaciones de pre-aceptación (OPR)

Reconocer las obras terminadas

Para el cliente, es esencial comprobar y reconocer que las obras se han realizado correctamente. Durante la inspección previa a la entrega, el cliente, asistido por el arquitecto, confirma que todo se ha hecho y que se ajusta a los planos de la obra.

Para una empresa de construcción, es importante que el cliente pueda validar el final de la obra. En todos los contratos de construcción firmados, puede quedar pendiente hasta un 5% del valor del contrato. Una vez levantadas todas las reservas, la empresa puede recuperar este saldo.

Limitar los costes de explotación y mantenimiento

Cuando pensamos en un proyecto de construcción, lo primero que nos viene a la mente es el coste, a veces impresionante, de la obra. Sin embargo, el coste de construcción es sólo una pequeña parte del coste total de un proyecto.

El coste de inversión o de construcción corresponde al 25% de la inversión global. El resto lo constituyen el mantenimiento, la explotación y la deconstrucción (75%).

Uno de los retos de las OPR es identificar todos los fallos para reducir la cantidad de mantenimiento necesario más adelante. Como ya se ha mencionado, si el cliente no notifica una reserva en el acta de recepción, la empresa dejará de ser responsable.

Preguntas sobre los OPR

Es posible rechazar la recepción de las obras

Sí, es posible rechazar la aceptación de los trabajos si no cumplen los términos del contrato o las normas de calidad acordadas. La recepción de las obras es la fase final de un contrato de construcción, cuando el cliente acepta el trabajo realizado por el contratista y le libera de sus obligaciones.

Si el cliente encuentra fallos o defectos en el trabajo realizado, puede negarse a aceptarlo y pedir al contratista que rectifique los problemas antes de proceder a la recepción final. Si el contratista se niega a rectificar los defectos, el cliente puede emprender acciones legales para obtener satisfacción.

Qué es el Informe de Inspección Técnica Final

En el sector de la construcción, la inspección técnica es una tarea confiada a un organismo autorizado, cuya función es comprobar que los trabajos realizados se ajustan a las reglas del oficio y a las normas vigentes.

Al final de la inspección, el inspector técnico puede redactar un informe final de inspección técnica que contenga sus observaciones, comentarios y recomendaciones sobre el trabajo realizado. Este informe puede entregarse al cliente o al director de obra.

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